به گزارش برداشت روز، در بازار پویای املاک، ساخت و ساز یکی از مطمئن‌ترین مسیرها برای ایجاد ارزش افزوده و کسب سود بلندمدت به شمار می‌رود. اما برای موفقیت در این حوزه، شناخت دقیق از سه موضوع کلیدی ضروری است:
- سرمایه لازم برای شروع ساخت و ساز
- درآمد ساخت و ساز ساختمان
- نحوه مشارکت در ساخت و ساز
در ادامه، هر یک از این حوزه‌ها را به‌صورت تخصصی بررسی می‌کنیم.ابنیه سازان پایدار قربانی یک شرکت تخصصی ساخت و ساز مسکن می باشد.
سرمایه لازم برای شروع ساخت و ساز
یکی از اولین پرسش‌هایی که سرمایه‌گذاران با آن روبه‌رو می‌شوند، میزان سرمایه لازم برای شروع ساخت و ساز است.
این سرمایه به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله:
- موقعیت و مساحت زمین
- تعداد طبقات و نوع کاربری ساختمان (مسکونی، تجاری، اداری)
- هزینه‌های پروانه ساخت و عوارض شهرداری
- قیمت روز مصالح
- دستمزد نیروهای مهندسی و کارگری
در جدول زیر برآورد تقریبی سرمایه اولیه برای پروژه‌های مسکونی در تهران ارائه شده است (اعداد به میلیون تومان):
| آیتم هزینه‌ای | درصد از کل سرمایه | هزینه تقریبی (برای ۱۰۰۰ متر زیربنا) |
|---|---|---|
| خرید زمین | 45% | 45,000 |
| هزینه‌های پروانه و مجوز | 5% | 5,000 |
| اسکلت و سفت‌کاری | 18% | 18,000 |
| نازک‌کاری و داخلی | 12% | 12,000 |
| تاسیسات مکانیکی و برقی | 8% | 8,000 |
| مشاوره، معماری و نظارت | 2% | 2,000 |
| هزینه‌های متفرقه و پیش‌بینی نشده | 10% | 10,000 |
| جمع کل سرمایه لازم برای شروع ساخت و ساز | 100% | 100,000 |
نکته: این ارقام بر اساس داده‌های نیمه دوم سال ۱۴۰۴ برای پروژه‌های لوکس شمال تهران محاسبه شده‌اند و بسته به موقعیت و زمان، تغییر خواهند کرد.
یک سرمایه‌گذار حرفه‌ای مثل رونیکا پالاس همواره علاوه بر تامین سرمایه لازم برای شروع ساخت و ساز، باید ۱۰ تا ۱۵ درصد بودجه اضافی برای شرایط پیش‌بینی نشده کنار بگذارد.
درآمد ساخت و ساز ساختمان
بخش دوم چرخه ساخت و ساز، برآورد درآمد ساخت و ساز ساختمان است.
درآمد بالقوه به ترکیبی از قیمت فروش هر متر مربع و مدیریت هزینه‌ها وابسته است.
عوامل موثر بر درآمد ساخت و ساز ساختمان:
- محل پروژه مناطق شمالی تهران (مانند نیاوران یا زعفرانیه) سود بالاتر اما سرمایه اولیه بیشتری می‌طلبند، در حالی که مناطق مرکزی و غربی سود کمتر اما نقدشوندگی سریع‌تر دارند.
- کیفیت طراحی و اجرا استفاده از معماری معاصر، مصالح باکیفیت و امکانات رفاهی، امکان فروش واحدها با قیمت بالاتر را فراهم می‌کند.
- مدیریت زمان تاخیر در تحویل واحدها، باعث کاهش سود خالص و افزایش هزینه‌های مالی می‌شود.
نمونه محاسبه درآمد ساخت و ساز ساختمان
فرض کنید یک ساختمان ۱۰۰۰ متری در منطقه پاسداران با هزینه تمام‌شده ۱۰۰ میلیارد تومان ساخته می‌شود. قیمت فروش هر متر مربع در این پروژه حدود ۱۵۰ میلیون تومان است:
- درآمد کل فروش: ۱۵۰۰ میلیارد تومان
- هزینه ساخت: ۱۰۰ میلیارد تومان
- سود ناخالص: ۵۰ میلیارد تومان
- حاشیه سود: ۵۰٪
با این حال باید ریسک‌هایی مانند رکود بازار، افزایش قیمت مصالح، و تغییرات مقررات شهری را در نظر داشت.
ریسک‌ها و فرصت‌ها
فرصت‌ها:
- امکان سودهای بالاتر از بازارهای موازی (طلا، ارز)
- ارزش‌افزوده ناشی از تغییر کاربری یا ارتقاء کیفیت پروژه
ریسک‌ها:
- تغییرات ناگهانی در قیمت مصالح
- نوسان نرخ ارز
- تغییر در سیاست‌های شهرداری و محدودیت‌های تراکم
چنانچه برنامه‌ریزی دقیق انجام شود، درآمد ساخت و ساز ساختمان می‌تواند به یکی از سودآورترین مسیرهای سرمایه‌گذاری در ایران بدل شود.
نحوه مشارکت در ساخت و ساز
برای کسانی که سرمایه کافی برای اجرای کامل پروژه ندارند، آشنایی با نحوه مشارکت در ساخت و ساز ضروری است.
مشارکت به معنی همکاری مالک زمین و سازنده (یا سرمایه‌گذار) برای تکمیل پروژه و تقسیم سود یا واحدهاست.
مدل‌های رایج مشارکت در ساخت:
- مشارکت واحد به واحد در این روش، درصدی از واحدهای ساخته شده به مالک زمین و بقیه به سازنده تعلق می‌گیرد.
- مشارکت نقدی + زمین مالک علاوه بر زمین، بخشی از هزینه ساخت را تامین می‌کند و در ازای آن سهم بیشتری می‌گیرد.
- مشارکت با تضمین فروش سازنده متعهد می‌شود واحدهای مالک را در مدت معینی به فروش برساند.
مزایا و معایب نحوه مشارکت در ساخت و ساز
مزایا:
- کاهش نیاز به سرمایه نقدی سازنده
- تقسیم ریسک بین طرفین
- تسریع در اجرای پروژه
معایب:
- پیچیدگی در تنظیم قرارداد و اختلافات احتمالی
- وابستگی به حسن‌نیت و توان اجرایی طرف مقابل
جمع‌بندی
- پیش از هر تصمیم با املاک آرکا مشورت کنید ، برآورد دقیق سرمایه لازم برای شروع ساخت و ساز را انجام دهید و حتما ۱۰–۱۵٪ بودجه اضطراری اختصاص دهید.
- برای حداکثرسازی درآمد ساخت و ساز ساختمان، به‌جز کنترل هزینه‌ها، بر کیفیت طراحی و موقعیت مطلوب پروژه تمرکز کنید.
- در صورت کمبود منابع مالی، مطالعه دقیق روی نحوه مشارکت در ساخت و ساز و تنظیم قرارداد شفاف با مشاوره حقوقی الزامی است.
- استفاده از داده‌های به‌روز بازار، مشاوران املاک متخصص و نرم‌افزارهای مدیریت پروژه، ضریب موفقیت شما را افزایش می‌دهد.
